💌여러분은 소속되어 있는 회사에서 해당 건물을 인수했습니다. 어느 날 대표님이 이곳에 우리 회사와 관련된 공간을 만들거나 새롭게 구성 기획을 해서 건물의 가치를 올려보라는 미션을 주셨습니다.
해당 건물은 30년이 넘은 오래된 건물이고 현재 임차해 있는 가게들은 장사가 되지 않아 월세를 제때 내지 못하고 있습니다. 새로운 임차인을 받으려 하지만 건물이 오래되고 낡아서 리모델링 필요성도 보여집니다.
주소 : 강남구 대치 2동에 있는 한 꼬마빌딩
건물정보 : 지하 1층~지상 5층
건물특징 : 전 층을 상가로 임대 가능, 주차 불가, 주거 공간으로도 활용 가능
🎯해당 건물의 장점과 단점은?
장점 : - 바로 앞에 휘문중, 고등학교가 위치해있고, 학교 뒤편으로 주거 단지가 있다.
- 주변에 다양한 요식업이 모여있는 먹자골목이 형성되어 있다.
단점 : - 큰 대로변에서 몇 블록 더 들어와야지 건물이 보인다.
- 건물이 노후화됐다.
- 코엑스나 삼성역 주변에 대형몰과 회사가 많아서 그쪽에 몰릴 가능성이 크다.
🎯상권을 분석하세요
이 건물이 위치한 대치 2동을 분석해보았다.
일단, 이 지역에 거주하고 있는 사람의 평균 연령대는 30~40대로 보인다.
인구현황을 보면, 20세 미만의 비율이 가장 높고, 다음으로 40대, 50대순이다.
따라서 이 지역은 4050대 부모가 20대 이하의 자녀들과 함께 주로 거주하고 있지 않을까? 생각해봤다.
조사를 해보니, 삼성역에 가까워질 수록 가구원의 수가 줄어들고, 멀어지면 최대 3명까지 늘어난 것을 알게 되었다.
강남구 대치 2동의 이러한 인구통계학적 특성때문인지, 주변의 음식점들도 대부분 젊은 20대들이 좋아할 만한
메뉴보다도 4050대 연령대가 좋아할 만한 혹은 회식에 적합한 식당이 많이 보였다.
이러한 분석을 바탕으로 깔고 건물의 기획을 시작해보려고 한다.
✔ 해당 상권의 주요 고객은 누구일까?
이 지역에 거주하고 있는 30~50대 직장인과 인근 학교를 다니는 학생들일 것이다.
이 건물은 주로 큰 대로변에서 더 들어와야되기 때문에 접근성이 좋지 않고, 차로 이동하기도 불편하여
굳이 밥을 먹으러 직장인들이 찾으러 올 거 같지 않는다고 판단했다. 따라서, 이 지역에 거주하고 있는
직장인으로 타겟을 좁혔고, 주변에 학교가 많고, 20대 미만의 인구 비율이 높다는 점에서 학생들 역시
주요 고객으로 잡았다.
✔ 고객당 평균 소비 비용은 얼마나 될까?
직장인 | 술, 김밥, 돼지고기, 회, 해장국 --> 객단가 구하기
학생들 | 카페, 스터디 카페, 편의점 --> 객단가 구하기
✔ 요일별, 시간대별로 상권의 분위기는 어떠할까? 유동인구수는 얼마나 될까?
- 평일에는 오전에 출퇴근하는 직장인과 등교하는 학생들로 유동인구가 많다.
- 점심시간에는 인근 회사에 다니는 직장인이 밥을 먹으러 오는 모습이 보인다.
- 학교가 끝나는 오후 시간대, 학교 앞에 학생들과 차로 붐빈다.
- 저녁에는 퇴근하고 집으로 귀가하는 직장인들이 보인다.
- 주말에는 다른 곳으로 놀러가는 사람들로 인해, 유동인구가 적을 것이다.
✔ 교통편은 어떨까? (고객 접근성)
-2호선 강남역에서 걸어서 10분 정도 걸리지만, 골목 안쪽으로 들어와야 하기 때문에
접근성이 좋다고 볼 수 없다.
✔ 그 외 분석한 요소들.
- 현대백화점과 삼성역이 주변으로 직장인들에게 필요한 의원, 은행, 브랜드 커피숍 등이 몰려있다.
- 현재 이 건물은 주택가가 밀집한 곳인 다소 외진 골목에 위치해있고, 골목이 좁아서 차를 갖고
자유롭게 이동하기에는 불편함이 있다.
- 이 지역은 대다수가 단기임대 매물이 많이 올라오네...(네이버 부동산 매물)
🎯건물의 기획
✨건물의 가치를 올릴 수 있는 건물의 컨셉을 STP 개념을 활용해서 잡아주세요.
S : 주변 동네에 사는 이웃이나 친구들과 함께 소통하고 만날 수 있는 공간
T : 대치 2동 주변에 거주하고 있는 30~50대 직장인으로, 그들은 주변이 먹자골목 위주로
상권이 발달되어 있어서, 자기계발을 위한 활동을 하기 위해서는 다른 곳으로 가야하는데에
불편함을 느낀다.
P : 집근처에서 가볍게 자기계발을 할 수 있는 공간, 동네 친구들과 모여 다양한 사교활동을
할 수 있는 공간으로 포지셔닝을 정해보았다. 즉, 만남과 다양한 활동이 이뤄지는 공간을 만들어보려고 한다.
건물이 노후화 되었기 때문에, 리모델링을 통해 따뜻하고 세련된 건물로 변화시킬 필요성이 있어보인다.
컨셉에 따른 건물 구성안
👨👩👧👧 5층 공유오피스 (업무 & 회의실(모임주최 가능)) , 옥상인 만큼 창문을 크게 해서 넓고 탁트인 느낌을 줄 것!
📕 4층 책방
🦾 3층 헬스장
💃 2층 태권도/ 킥복싱/ kpop 댄스
☕🥪 1층 디저트 가게 (베스킨라빈스) 후식-브랜드-자리 다수 보유
지하 1층 지하주차장
건물을 리모델링 했을 경우 어떤식으로 하면 좋을까?
여기도 핫플, 랜드마크로 만들 수 있을까?